tel. +48 (032) 738 67 20
e-mail: s.parus@wp.pl

Co warto wiedzieć KUPUJĄC WYNAJMUJĄC LOKAL/MIESZKANIE

Jak wynająć lokal

Jak wynająć lokal

dodane 08 października 2011

Jak wynająć lokal - Poradnik Oferty.net (2011-05-10)

Podstawowym aktem prawnym jaki powinien znać zarówno najemca jak i właściciel lokalu jest ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Bez gruntownej znajomości jej postanowień nie warto nawet próbować wynajmować lokalu. Wynajmowanie lokali mieszkalnych nie jest bowiem prostą sprawą i wymaga włożenia sporego wysiłku w zdobycie niezbędnej wiedzy.

Zawarcie umowy najmu

Właściciele przygotowując umowę najmu bardzo często zapominają, że umowa najmu lokalu mieszkalnego jest jedną z najbardziej sformalizowanych umów, a swoboda stron w kształtowaniu jej treści jest bardzo mocno ograniczona. Zatem zawarcie w treści umowy unormowań sprzecznych z ustawą będzie powodowało ich nieważność. Najczęstszym błędem popełnianym przez wynajmujących jest swobodne określanie, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, gdy tymczasem tematyka ta jest ściśle przez przepisy określona a jej niezachowanie spowoduje, ze do wypowiedzenia umowy nie dojdzie. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas określony lub nieokreślony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Odradzałbym właścicielom zawieranie umów na czas nieokreślony gdyż możliwość jej wypowiedzenia jest bardzo ograniczona. Moim zdaniem najlepsze pod względem bezpieczeństwa dla właścicieli będą umowy kilkumiesięczne, które następnie można ponawiać, a w ten sposób nie jest blokowana możliwość szybkiego rozwiązania umowy.

Po podpisaniu umowy a przed wydaniem lokalu najemcy strony powinny sporządzić protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół ten stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Zawarcie umowy można uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Należy pamiętać, że zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana (np. jeżeli czynsz w dniu zawarcia umowy wynosił 1000 zł, kaucja 6 x 1000, czyli 6000 złotych, a czynsz po podwyżkach w dniu zwrotu kaucji 1300 zł to zwaloryzowana kaucja wyniesie 7800 zł). Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Jeżeli najemca wolałby uniknąć kaucji, bo przykładowo nie dysponuje taką kwotą, można wykorzystać weksel in blanco zabezpieczający ewentualne przyszłe roszczenia. Do weksla in blanco dołącza się najczęściej tzw. deklarację wekslową, czyli porozumienie między wystawcą weksla a jego wierzycielem, co do zasad wypełnienia weksla.

Obowiązki wynajmującego i najemcy

W okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną. Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. W umowie najmu lokalu strony mogą ustalić wzajemne obowiązki, co do utrzymania lokalu. Jeżeli tego nie zrobią przewiduje się ustawowy sposób podziału obowiązków określony w ustawie (art. 6a-6e ustawy o ochronie praw lokatorów). Ponadto w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół. Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania : okresowego, a w uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania oraz zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora. Jeżeli rodzaj naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

Czynsz i inne opłaty

Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie : gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. Wynajmujący może podwyższyć czynsz wolny, wypowiadając na piśmie jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ustawie. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może : odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania najmu z upływem okresu wypowiedzenia albo zakwestionować podwyżkę wnosząc do sądu pozew. Podwyższanie czynszu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a jeżeli poziom rocznego czynszu przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 % dotychczasowego czynszu. W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

Zakończenie najmu

Jeżeli właściciel stosuje krótkie okresy na jakie zawiera umowy ich wypowiedzenie lub stosowanie rygorystycznych zasad wypowiedzenia czynszu prawdopodobnie nie będzie konieczne a umowa najmu wygaśnie z chwilą w niej określonej. Jeżeli właściciel stosuje jednak dłuższe okresy najmu lub zawiera umowę na czas nieokreślony, aby wcześniej zakończyć najem będzie musiał albo porozumieć się z lokatorem w celu rozwiązania najmu, a gdy lokator nie wyraża zgody na rozwiązanie umowy powinien ją wypowiedzieć. Nie zawsze będzie jednak to możliwe bo przepisy prawa wyraźnie wskazują kiedy wypowiedzenie może nastąpić. Zgodnie z nimi jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Ustawa przewiduje kilka przyczyn wypowiedzenia :

1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć najem jeżeli lokator :

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Również z innych ważnych przyczyn niż określone wyżej właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia, co do warunków i terminu rozwiązania umowy. Ocena zasadności należy wówczas do sądu.

2. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć umowę o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

3. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć najem o ile sam lub jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu, który spełnia warunki lokalu zamiennego.

Oprócz właściciela do rozwiązania umowy najmu uprawnione są także inne osoby. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku również inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd najmu i nakazanie jego opróżnienia.
Jeżeli lokator mimo wygaśnięcia najmu nie opuszcza lokalu konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego o opróżnienie lokalu.

Paweł Puch - prawnik

 

Jak lepiej sprzedać nieruchomość

dodane 08 października 2011

Jak lepiej sprzedać nieruchomość - Poradnik Oferty.net (2011-08-12)

Co to jest Home Staging?

Home staging to usługa dzięki której wystawiony na sprzedaż (bądź wynajem) dom lub mieszkanie stają się atrakcyjne dla większej liczby potencjalnych klientów, a przez to szybciej znajdują nabywcę i uzyskują wyższą cenę.

Idea "home stagingu" narodziła się w Stanach Zjednoczonych, już wiele dziesięcioleci temu. Zauważono tam, że dzięki niewielkim inwestycjom w odpowiednie udekorowanie i uporządkowanie mieszkania, a także naprawienie wszystkiego, co w nim nie działa, można sprzedać nieruchomość szybciej i za cenę wyższą niż przeciętnie na rynku. Z reguły korzyści z szybkiej sprzedaży, a także możliwość uzyskania realnie wyższej ceny, znacznie przewyższały nakłady, które trzeba było ponieść, aby przyciągnąć i oczarować potencjalnych nabywców.

Nie wchodzi w grę ukrywanie czegokolwiek przed kupującym, nie ma tu żadnych nieuczciwych sztuczek. Chodzi tylko o zastosowanie zdrowego rozsądku i podstawowych technik marketingowych, żeby przedstawić swoją nieruchomość w jak najlepszym świetle, tak, aby spodobała się ona jak największej ilości oglądających. Robiąc zakupy w supermarkecie przecież instynktownie zwracamy uwagę na produkty, które są atrakcyjnie opakowane. Ta prosta zasada ma zastosowanie także przy sprzedaży nieruchomości.

Jak lepiej sprzedać nieruchomość?

Wystawiając nieruchomość na sprzedaż czy na wynajem, często zakładamy, że potencjalni nabywcy zakochają się w naszym mieszkaniu lub domu dokładnie w takim stanie, w jakim się ono obecnie znajduje. Robimy w pośpiechu przypadkowe zdjęcia i czekamy na wysokie oferty od potencjalnych nabywców.

Takie podejście rzadko skutkuje dobrymi rezultatami. Na szczęście stosując kilka prostych zasad, można w znaczący sposób poprawić wygląd swojej nieruchomości i sprawić, że nabywcy będą mogli sobie wyobrazić siebie mieszkających w Twoim domu czy mieszkaniu.

Przede wszystkim należy zacząć od uświadomienia sobie, że mój własny dom staje się towarem, który chcemy jak najlepiej zareklamować innym. Dlatego powinniśmy zneutralizować lub usunąć wszystko to, co wiąże się z naszą niepowtarzalną osobowością. To może być bardzo emocjonalna chwila, początek procesu rozstawiania się z miejscem, w którym zamieszkiwaliśmy przez długi czas. To może być trudne, ale wcześniej czy później będziesz musiał przez to przejść, jeżeli rzeczywiście jesteś zdecydowany na sprzedaż.

Spróbuj wyjść z domu i wejdź do niego, wyobrażając sobie, jakie wrażenia odniesie ktoś, kto nigdy wcześniej nie był u Ciebie. Czy w mieszkaniu jest porządek i wszystko pachnie świeżością? Jakie pierwsze wrażenie robi Twój dom? Udowodniono, że potencjalni nabywcy, podświadomie, podejmują decyzję o zakupie już w pierwszych 30 sekundach po wejściu do Twojego domu! Dlatego hall wejściowy musi być nieskazitelnie czysty i zachęcać gości do dalszego oglądania.

Następnie przejdź z notatnikiem przez każde pomieszczenie i spróbuj wynotować wszystko to, co wymaga usunięcia, naprawienia lub po prostu generalnego wysprzątania. Na tym etapie spakuj wszystkie przedmioty, które wizualnie zaśmiecają przestrzeń, a nie są Ci niezbędne przed przeprowadzką. Możesz je przechować np. w piwnicy. Spróbuj znaleźć równowagę pomiędzy wyglądem mieszkania zagraconego, a mieszkaniem nadmiernie pustego.

Przekonasz się, że już po samym usunięciu wielu drobiazgów Twój dom nabierze oddechu. Następnie zastanów się, czy sposób umeblowania pozwoli nabywcom wyobrazić sobie, że będzie im się mieszkało wygodnie. Nie zapomnij o żadnym pomieszczeniu. Nawet jeżeli na co dzień nie korzystasz z jadalni lub z ogrodu, pamiętaj, że dla Twoich nabywców właśnie te miejsca mogą się okazać głównym atutem. Upewnij się, że meble nie zastawiają przejścia lub drzwi do innych pomieszczeń.

Oceń, czy to, co pozostało w mieszkaniu, składa się w harmonijną całość. Pomyśl o kolorystyce, obiciach kanap, zasłonach, akcesoriach dekoracyjnych, oświetleniu. Czy w każdym pomieszczeniu znajduje się coś, co przykuje uwagę i pozwoli kupującym pozytywnie zapamiętać i wyróżnić Twój dom? Jeżeli coś nie pasuje do całości, rozważ, czy nie lepiej schować lub przestawić do innego pomieszczenia. Pamiętaj, żeby usunąć wszystkie bardzo osobiste przedmioty, zdjęcia, obrazy i inne dekoracje które mogą budzić kontrowersje.

Zastosowanie neutralnej kolorystyki sprawi, że Twój dom będzie miał szansę spodobać się najszerszej rzeszy oglądających. Pamiętaj jednak, że nie chodzi o przemalowanie wszystkiego na beżowo. Intensywne kolory mogą zdziałać cuda, jeżeli zastosowane są w wyważonych proporcjach i harmonijnie pasują do całości oraz do pomieszczenia, w którym są zastosowane.

Na sam koniec upewnij się, że korzystasz z pomocy właściwych fachowców, jeżeli nie masz doświadczenia przy sprzedaży nieruchomości. Właściwe ustalenie ceny sprzedaży, nie za wysokiej, ale pozostawiającej margines do negocjacji, jest tak samo ważne, jak samo udekorowanie i zaprezentowanie Twojego domu. Zrób dobre zdjęcia, najlepiej po jednym dla każdego pomieszczenia.

Przygotuj się, że przez pewien czas będziesz mieszkał w miejscu, które będzie przypominało bardziej scenę w teatrze, a nie Twój dom. Ale to jedyna droga do sukcesu i szybkiej transakcji. Nie pozostawiaj przysłowiowych "pieniędzy na stole" - nie daj kupującym żadnych powodów do tego, żeby złożyć Ci niską ofertę!

Jak to działa i dlaczego warto?

Rynek nieruchomości jest obecnie wyjątkowo konkurencyjny, a wysokie ceny nieruchomości sprawiają, że nabywcy mają równie wysokie oczekiwania. Podczas oglądania nieruchomości, nabywcy podświadomie skupiają się na wadach - większość osób nie jest w stanie dostrzec ukrytego potencjału nieruchomości, jeżeli nie jest on prawidłowo zaprezentowany. Dzisiejsi nabywcy są zapracowani, mają niewiele czasu, więc decyzję o zakupie podejmują często pod wpływem impulsu i pierwszego wrażenia. Zdecydują się na zakup najlepszej nieruchomości, która spełni ich oczekiwania, a mają z czego wybierać!

Mieszkanie czy dom to najprawdopodobniej najdroższa rzecz, jaką kiedykolwiek w życiu będziemy sprzedawać. Naturalnym zatem wydaje się, by zaprezentować ją w najlepszy możliwy sposób i zainwestować w to odrobinę wysiłku i czasu.

Bardzo często pytamy naszych klientów, czy kiedykolwiek wystawiliby na sprzedaż samochód… bez wcześniejszej wizyty na myjni? Odpowiedź na to pytanie wydaje się oczywista, lecz kiedy decydujemy się na sprzedaż mieszkania lub domu, często zapominamy o tej prostej zasadzie.

Profesjonalnie przygotowane i zaprezentowane do sprzedaży nieruchomości znajdują nabywców szybciej i w cenie wyższej niż podobne oferty konkurencyjne! Po co dzielić się zyskami z nabywcami? Zainwestuj w “home staging”, oddaj swoją nieruchomość w ręce profesjonalistów i zachowaj korzyści dla siebie.

Ile to kosztuje?

Zasadą "home stagingu" jest, aby budżet nie przekraczał 1,5% ceny sprzedaży nieruchomości. Naturalnie wydać można mniej, lecz kluczem do sukcesu jest wiedzieć, jak zainwestować środki, a gdzie wydatki są zbędne.
Celem inwestycji w „home staging” jest zmaksymalizowanie wartości nieruchomości, co nie powinno stać się pretekstem do nieuzasadnionych finansowo wydatków. Można znaleźć wiele przypadków, w których pomimo zainwestowania znaczących środków pieniężnych w lifting nieruchomości inwestycje nie przyniosły pożądanych efektów, ponieważ były źle wydatkowane.

Ile to trwa?
Czas trwania przygotowywania nieruchomości do sprzedaży zależy od stanu, w jakim się znajduje, od powierzchni, ilości pomieszczeń, etc. W niektórych przypadkach wystarczy na przygotowanie kilka godzin, w innych kilka tygodni. Jednak najczęściej jest to kilka dni.

 

Jak kupować mieszkanie?

dodane 08 października 2011

Jak kupować mieszkanie? - Poradnik Oferty.net (2011-08-12)

Zakup mieszkania na rynku wtórnym nie jest sprawą błahą, nawet w czasach gdy podaż przewyższa popyt.

 

Choć wybór jest obecnie bez porównania większy niż dwa lata temu, kiedy oferty znikały z rynku jak świeże bułeczki, to niezmiennie do zakupu własnego lokum trzeba podchodzić z dużą ostrożnością. Od tego jakie mieszkanie kupimy, w jakim stanie i w jakiej lokalizacji wiele będzie zależeć; czy i ile będziemy musieli zainwestować w dostosowane go do naszych potrzeb (remont, wyposażenie, etc.), jak będzie rosła (lub spadała) jego wartość w przyszłości. Ważne będzie wreszcie to, czy w konsekwencji dokonanego zakupu komfort naszego życie ulegnie poprawie – czy mieszkanie będzie rzeczywistym miejscem wypoczynku? czy dojazd do pracy stanie się wygodniejszy? czy nasze dziecko będzie chodzić do szkoły tuż za rogiem czy będzie musiało dojeżdżać kilka kilometrów autobusem?
Aby ułatwić rozwiązywanie mieszkaniowych dylematów, przed którymi stają użytkownicy naszego serwisu, przygotowaliśmy listę kluczowych zagadnień związanych z wyborem najbardziej odpowiedniej oferty. Mamy nadzieję, że korzystanie z niej pomoże w podejmowaniu najtrafniejszych decyzji.

Jeżeli masz dodatkowe sugestie, które mogą być przydatne dla osób zamierzających kupić mieszkanie, opisz je w sekcji "Wasze komentarze" na dole strony. Pomagajmy sobie nawzajem.


Zanim rozpoczniesz poszukiwania wymarzonego mieszkania określ:

  1. swoje możliwości finansowe, czyli: jakimi środkami własnymi dysponujesz, czy i jaką masz zdolność kredytową, ile maksymalnie możesz wydać na zakup mieszkania. Uwzględnij przy tym wszystkie dodatkowe wydatki, w tym związane z transakcją opłaty (opłaty skarbowe, koszty notarialne, prowizję dla pośrednika i in.) oraz koszt ewentualnego remontu i zakupu dodatkowego/nowego wyposażenia.
  2. swoje wymagania odnośnie wymarzonego mieszkania, czyli: lokalizację, powierzchnię, liczbę pokoi, wiek budynku, piętro, itd.
    Kiedy już będziesz wiedzieć dokładnie jakiego mieszkania potrzebujesz, jaka lokalizacja Cię interesuje i ile możesz na nie wydać rozpocznij poszukiwania (lub zlecić to zadanie pośrednikowi). Nieodłącznym elementem poszukiwań będzie oglądanie kolejnych ofert. I tu musisz wykazać się wnikliwością i drobiazgowością. Mieszkanie bowiem to nie tylko ściany, które widać gołym okiem i urzekający widok z okna. Jest wiele innych aspektów, które decydują o jego atrakcyjności, rzeczywistej wartości i tym, jak będzie się w nim mieszkać. Oglądaj, sprawdzaj i bez skrępowania pytaj o wszystko co może mieć wpływ na podjęcie przez Ciebie decyzji o zakupie.


Na co musisz zwrócić uwagę:

  1. Informacje podstawowe
    • lokalizacja budynku, w którym znajduje się mieszkanie - prestiż dzielnicy/okolicy, bezpieczeństwo, komunikacja, odległość od sklepów, szkół, urzędów, instytucji kulturalnych, etc.)
    • jaki jest dostęp / dojazd do budynku (łatwy, utrudniony),
    • typ budynku – kamienica, blok, budynek wielorodzinny, apartamentowiec,
    • rok budowy,
    • liczba pięter w budynku,
    • na którym piętrze znajduje się mieszkanie,
    • jaka jest powierzchnia mieszkania,
    • jaka jest liczba pokoi,
    • czy do mieszkania przynależy garaż / miejsce parkingowe,
    • cena jakiej zbywca oczekuje za sprzedaż mieszkania,
    • czy mieszkanie jest wolne / kiedy zostanie opuszczone w razie sprzedaży,
    • czy zbywca posiada dokumenty potwierdzające prawo własności mieszkania (akt notarialny, wypis z ksiąg wieczystych),
    • jaki jest stan prawny mieszkania – czy nie jest obciążona hipoteka,

 

  1. Typ i stan budynku, w którym znajduje się mieszkanie
    • materiał budowy - cegła, rama H, wielka płyta, etc.,
    • elewacja - jak wygląda budynek na zewnątrz, czy elewacja jest odnowiona,
    • czy budynek jest ocieplony, czy nie ma pęknięć, wad konstrukcyjnych, zacieków, etc.,
    • klatka schodowa - w jakim jest stanie - do remontu / po remoncie, czy jest czysta,
    • wejście do budynku - jak wygląda, czy jest domofon, czy jest portier / ochrona,
    • windy - czy są, ile, czy są sprawne, stare czy nowe,
    • piony i rury - czy są nowe, stare, czy nie ma przecieków,
    • dach - czy nie przecieka do mieszkań lub na klatkę schodową (szczególnie ważne w sytuacji zakupu mieszkania na ostatnim piętrze),
    • piwnica - czy jest przynależna do mieszkania, czy jest czysta, sucha, nie zagrzybiona, oświetlona,

 

  1. Stan i właściwości mieszkania
    • jaki jest stan pomieszczeń w mieszkaniu – czy mieszkanie jest nowe,

po całkowitym lub częściowym remoncie, po odświeżeniu, do małego remontu, do kapitalnego remontu,

  1.  
    • jakiej jakości materiały wykończeniowe zastosowano w mieszkaniu,
    • jaki jest rozkład pomieszczeń - rozkładowe, z amfiladą, kuchnia połączona z pokojem, wc i łazienka – razem czy osobno,
    • jaka jest wysokość pomieszczeń w mieszkaniu,
    • czy i jak duże są okna w pomieszczeniach (czy jest widna kuchnia, czy jest widna łazienka),
    • jaki jest stan przewodów wentylacyjnych (czy w mieszkaniu nie czuć stęchlizny, brzydkich zapachów),
    • na które strony świata wychodzą okna (od tego zależy naświetlenie pomieszczeń),
    • jaki jest widok z okna, na co wychodzą - czy inne budynki, drzewa lub obiekty nie ograniczają dostępu światła,
    • z czego są wykonane i w jakim są stanie okna (nowe, stare, drewniane, plastikowe, aluminiowe)
    • czy jest balkon (jeśli tak to jakiej wielkości),
    • czym są pokryte podłogi i jaki jest ich stan (deski, panele drewniane, panele z tworzywa sztucznego, terakota, klepka - nowa, do cyklinowana),
    • jaka jest głośność w mieszkaniu (odgłosy z ulicy, z klatki schodowej, z sąsiednich mieszkań)
    • jaki jest stan sanitarny mieszkania, czy nie ma insektów,
    • czy i jakie wyposażenie mieszkania (meble, sprzęt AGD) sprzedający pozostawia w mieszkaniu (w ramach ceny lub za dodatkową opłatą),

 

  1. Sąsiedzi
    • kto mieszka w bezpośrednim sąsiedztwie oraz na wyższym i niższym piętrze (czy nie ma kłopotów z zalewaniem, stukaniem w podłogę, głośnymi imprezami, awanturami, etc.),
    • jaki jest przekrój społeczny mieszkańców budynku, czy mają mieszkania własnościowe czy komunalne, czy dbają o dobro wspólne,

 

  1. Okolica
    • czy w bezpośrednim sąsiedztwie budynku przebiega ruchliwa ulica, tory tramwajowe, tory kolejowe, czy znajdują się przystanki środków komunikacji (warto pamiętać, że ruch na ulicy za oknem może być różny o różnych porach dnia; np. oglądając mieszkanie wieczorem będzie cisza i spokój a tymczasem rano mogą tworzyć się uciążliwe korki),
    • jaka jest nawierzchnia ulicy za oknem (np. ruch na ulicy brukowanej wiążę się ze zwiększonym hałasem),
    • czy w pobliżu budynku jest pas startowy lotniska,
    • czy w pobliżu budynku jest jednostka policji, pogotowia lub straży pożarnej (jazda samochodów na sygnale może być źródłem hałasu),
    • czy w pobliżu budynku nie ma hałaśliwych zakładów, lokali gastronomicznych lub usługowych (hałas, uciążliwy huk, brzydkie zapachy),
    • czy mieszkanie nie sąsiaduje z windą (trzaskanie drzwiami, silnik windy), drzwiami wejściowymi do budynku (trzaskanie drzwiami), pomieszczeniem zsypu (trzaskanie drzwiami, wybieranie śmieci przez pracowników zakł. oczyszczania),
    • czy tereny zielone wokół budynku są zadbane (krzewy, drzewa, żywopłoty, kwiaty),
    • czy okolica sprzyja wypoczynkowi, czy w pobliżu jest park, skwer, las, staw, etc.,
    • jakie inwestycje są planowane w okolicy w przyszłości (budowa centrum handlowego, ulicy, obwodnicy, metra, budynków mieszkalnych, etc.),

 

  1. Opłaty mieszkaniowe
    • jaka jest wysokość czynszu,
    • czy woda jest wliczona w czynsz,
    • czy jest ustalony fundusz remontowy, jeżeli tak, to w jakiej wysokości,
    • czy wszystkie opłaty za mieszkanie są bieżąco regulowane (czy nie ma zaległości),
    • czy są pozakładane liczniki (gaz, prąd, woda),

 

  1. Ważne informacje dodatkowe
    • czy w budynku działa wspólnota mieszkaniowa,
    • jaka jest sytuacja finansowa wspólnoty (czy nie jest zadłużona, czy lokatorzy regularnie opłacają czynsz),
    • czy jest administrator i jak wypełnia swoje obowiązki,
    • czy i jakie plany remontowe/inwestycyjne ma wspólnota,

Jeżeli któreś mieszkanie wyda Ci się szczególnie interesujące, zbieżne z Twoimi oczekiwaniami, przed zakupem porozmawiaj jeszcze z mieszkańcami budynku– sąsiadami z klatki, z innego piętra. Zapytaj czy dostrzegają jakieś niedogodności, jaka jest ich opinia o mieszkaniu w tym budynku, w tej okolicy. Im więcej się dowiesz tym łatwiej będzie Ci podjąć ostateczną decyzję.

Pamiętaj, że cena oczekiwana przez zbywcę nie musi być ceną, którą zapłacisz. Możesz z nim negocjować by była niższa zwłaszcza, jeżeli znalazłaś/eś wady i/lub niedogodności w mieszkaniu/budynku/okolicy.

 

 

 

COHOUSING - aspekty prawne - Poradnik Oferty.net (2011-08-30)