Lista tematów:

Nieruchomości:

Turystyka:

Nie ma jeszcze żadnych artykułów.

Biuro handlowe:

Co warto widzieć - DOM i Działka

jak to sie robi !?

Jak kupić działkę

dodane 08 października 2011

Jak kupić działkę - Poradnik Oferty.net (2011-08-12)

Wybudować piękny dom, wyposażyć i umeblować go ze smakiem, urządzić okazały ogród, w którym wśród śpiewu ptaków można będzie odpocząć od zgiełku...
Zanim jednak usiądziemy w swojej wymarzonej altance w ogrodzie czy przed rozpalonym kominkiem, trzeba się sporo natrudzić aby odnaleźć właściwe miejsce dla domu naszych marzeń. Bo cóż nam z nowo wybudowanej willi, kiedy zza okien dochodzić będzie hałas, w tle będą dymić kominy zakładu

przemysłowego a tuż za płotem powstanie droga szybkiego ruchu?
Decydując się na zakup działki pod budowę domu należy przeprowadzić staranne poszukiwania.

Oto kilka cennych wskazówek, na co zwracać uwagę przy wyborze działki oraz gdzie i co sprawdzić zanim dokonamy transakcji.

1. Wybór rodzaju działki - w zależności od Twoich potrzeb
Budowlana - przeznaczona przede wszystkim na budownictwo jednorodzinne, jak również nieuciążliwą dla otoczenia działalność produkcyjną i usługową.
Przemysłowa - na której można wznosić obiekty związane z działalnością gospodarczą, także uciążliwe dla otoczenia (w granicach działki).
Rekreacyjna - przeznaczona pod budowę domku letniskowego, a jeśli przewiduje taką możliwość miejscowy plan zabudowy, również domu całorocznego.
Siedliskowa - ściśle powiązana z gruntem rolnym, na której można wybudować budynki gospodarcze oraz dom pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę, co uzależnione jest m.in. od powierzchni związanego z działką gruntu rolnego (musi ona co najmniej dorównywać wielkością średniej wielkości gospodarstwa rolnego na terenie danej gminy).
Rolna - nie przeznaczona do zabudowania. Możliwe jest jednakże jej odrolnienie – zabieg ten może być łatwiejszy w przypadku gruntów rolnych niższej klasy.
Leśna - nie nadająca się do wykorzystania na cele mieszkaniowe.

2. Ukształtowanie terenu
Najlepiej aby działka była płaska lub też jej część znajdowała się na lekkim wzniesieniu. Planując budowę domu należy pamiętać, że nie powinien on stać w zagłębieniu gdyż narażony będzie na podmywanie wodą gruntową bądź opadową.

3. Uzbrojenie
Oglądając działkę należy sprawdzić czy jest do niej doprowadzona woda miejska, kanalizacja, prąd i gaz. Jeżeli nie to czy da się je doprowadzić bez ponoszenia nadmiernych kosztów.
Jeżeli działka nie jest uzbrojona cena jej powinna być wyraźnie niższa od oferowanych w okolicy działek uzbrojonych.

4. Rodzaj zabudowy
Jakie typy budynków i o jakich gabarytach wznoszone są w okolicy, w której chcesz zakupić działkę (np. domy wolnostojące, bliźniaki, zabudowa szeregowa). Jest to bardzo istotne jeżeli masz już plan wymarzonego domu.

Ważne jest także sprawdzenie czy działka nie znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej – jeżeli tak,

to konserwator może postawić warunek dostosowania formy architektonicznej projektowanego budynku do określonego standardu.

5. Sąsiedztwo
Dowiedz się:

jaki jest przekrój społeczny mieszkańców okolicy.
czy zdarzają się kradzieże i włamania.
jak wyglądają i jak bardzo są oddalone budynki sąsiadujące bezpośrednio działką (czy stoją na granicy posesji, czy są od niej oddalone)
jaki jest poziom hałasu w okolicy, czy linie wysokiego napięcia nie przebiegają przez działkę, jak blisko jest lotnisko, autostrada, jednostka wojskowa, lina kolejowa, zakłady przemysłowe, wysypisko śmieci

6. Dostęp i dojazd do działki z ulicy
Zanim zdecydujesz się na zakup działki sprwadź jak wygląda dostęp do drogi głównej / ulicy osiedlowej; czy jest swobodny czy też konieczne będzie ustanowienie służebności przejazdu przez cudzy teren (to z reguły jest bardzo kłopotliwe).

7. Sieć podziemna
Dowiedz się czy przez teren działki nie przechodzą przewody podziemne, które mogłyby utrudnić lub uniemożliwić zabudowę działki (informacje takie można uzyskać w zakładach sieciowych).

8. Geodezja
Udaj się do Działu geodezji miejscowego starostwa, w którym otrzymasz wgląd do dokumentów zawierających następujące informacje:

numer księgi wieczystej dla danej nieruchomości,
dane o jej właścicielach,
dokładne położenie działki,
przebieg granic działki,
dokładną powierzchnię działki i klasę gruntu,

Za udostępnienie w/w dokumentów należy uiścić odpowiednią opłatę - stosowną do rodzaju informacji jakie chcesz uzyskać.

9. Atrakcyjność działki – wizyta w Urzędzie Gminy
Walory działki w chwili zakupu niekoniecznie muszą być trwałe. Dlatego przed zakupem nieodzowna jest wizyta w Urzędzie Gminy i dokładna analiza aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Z niego dowiesz się m.in. czy będąca przedmiotem Twojego zainteresowania działka jest nadal działką budowlaną, czy nie została ujęta w planach wykupu gruntów pod budowę autostrady lub czy nie będzie sąsiadować z planowanym zakładem przemysłowym lub centrum handlowym.

Miejscowy plan zagospodarowania jest dostępny dla wszystkich zainteresowanych. Zdarzyć się może jednak sytuacja, kiedy gmina nie posiada przygotowanego planu zagospodarowania. Wówczas należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

10. Stan prawny
Analizując i sprawdzając konkretną działkę warto wybrać się do sądu wieczysto-księgowego i wystąpić o wgląd do księgi wieczystej danej nieruchomości.
Każda księga założona dla danej nieruchomości składa się z czterech części, które należy dokładnie przeczytać i przeanalizować.
I część - to opis dokładnego położenia działki, jej adresu, powierzchni, rodzaju nieruchomości oraz praw rzeczowych związanych z nieruchomością np. służebność drogi koniecznej.
II część – dane właściciela/właścicieli, w jakich częściach posiadają udziały.
III część – w niej ujęte są ograniczone prawa rzeczowe np. prawo pierwokupu działki (komu przysługuje - gminie, konkretnej osobie), prawo przejazdu, dzierżawy, prawo nieodpłatnego używania działki. Ważne zatem jest aby w tej części nie znajdowały się żadne w/w wpisy. Ich obecność ogranicza swobodę korzystania z działki przez właściciela.
IV część – zawiera ewentualne wpisy zabezpieczające dług zaciągnięty przez właściciela nieruchomości.

11. Gmina i jej praca
Sprawność i skuteczność władz gminy do której przynależy działka to kolejny ważny punkt, który trzeba wziąć pod uwagę kupując nieruchomość. Dobrze jest, kiedy gmina dba o okolicę i jej rozwój, planuje budowę szkół, dróg, obiektów kulturalnych i sportowych, itp.

12. Cena działki
Pamiętaj, że cena podana przez sprzedającego to cena ofertowa. Zawsze możesz spróbować ją zbić w drodze negocjacji.

Jak kupić dom na rynku wtórnym

dodane 08 października 2011

Jak kupić dom na rynku wtórnym - Poradnik Oferty.net (2011-08-12)

Kupno domu to dość skomplikowany proces często będący najważniejszą decyzją inwestycyjną w życiu. Aby dokonać korzystnej transakcji i potem cieszyć się z dokonanego zakupu trzeba się do niej bardzo dobrze przygotować. Wcześniejsze pogłębienie wiedzy o istotnych cechach tego typu nieruchomości oraz sporządzenie listy zagadnień i pytań, na które będziesz szukać odpowiedzi podczas oglądania konkretnych ofert ułatwią Ci podjęcie najlepszej decyzji.

Zanim wybierzesz się na oglądanie oferowanych do sprzedaży domów:

zastanów się jakiego domu szukasz – wolnostojący, bliźniak czy segment? gotowy do zamieszkania czy w stanie surowym? Na jak dużej działce ma się znajdować?
dokładnie określ swoje możliwości finansowe, czyli: jakimi środkami własnymi dysponujesz, czy i jaką masz zdolność kredytową;
określ lokalizację, w której chcesz kupić dom – zastanów się gdzie chciałbyś zamieszkać, jaki wpływ dana lokalizacja będzie miała na Twoje życie codzienne (komunikacja, odległość do pracy, szkół, przedszkoli, urzędów, itd.), jak wpłynie na więzi z bliskimi (jak daleko będziesz mieszkać od rodziców, rodzeństwa, przyjaciół, itd.).
zorientuj się jak kształtują się ceny domów w okolicy, w której zamierzasz szukać domu dla siebie.

Po takim przygotowaniu możesz rozpocząć poszukiwania ofert i umawianie się na ich oglądanie (mając dokładnie określone potrzeby możesz też zlecić poszukiwanie oferty dla siebie doświadczonemu pośrednikowi z wyspecjalizowanej agencji nieruchomości). Pamiętaj by nie dać się zwieść elokwencji sprzedającego, super atrakcyjnej cenie czy widocznemu na pierwszy rzut oka atutowi nieruchomości (np. piękny ogród), który dyskretnie przysłania jej wady (np. konieczność przeprowadzenia kosztownego remontu domu). Zaglądaj w każdy kąt, pytaj, bądź drobiazgowa/y.

Oto na co musisz zwrócić uwagę przy zakupie domu:

informacje podstawowe
- lokalizacja nieruchomości - prestiż dzielnicy/okolicy, komunikacja, bliskość sklepów, szkół, urzędów, instytucji kulturalnych, etc.
- typ budynku – wolnostojący, bliźniak, segment
- rok budowy
- materiał budowy (cegła, drewno, pustak, ytong, etc.)
- liczba kondygnacji
- powierzchnia użytkowa
- powierzchnia mieszkalna
- powierzchnia działki
- jakie media są doprowadzone – woda (miejska/ze studni), kanalizacja (miejska/szambo), gaz, prąd
- czy w domu jest garaż (na ile samochodów)
- cena jakiej zbywca oczekuje za sprzedaż domu
- czy dom jest wolny / kiedy zostanie opuszczony w razie sprzedaży
- czy zbywca posiada dokumenty potwierdzające prawo własności domu (akt notarialny, wypis z ksiąg wieczystych)
- jaki jest stan prawny nieruchomości – czy nie jest obciążona hipoteka

stan i właściwości domu
- jaki jest dojazd do budynku (bezpośrednio z ulicy, czy ulica jest asfaltowa, szutrowa, czy dojazd /dojście nie prowadzi przez cudzą posesję, czy droga jest przejezdna / odśnieżana zimą, etc.)
- elewacja - jak wygląda budynek na zewnątrz, jaka jest elewacja (tynk, siding, etc.), czy budynek jest ocieplony (jakim materiałem), czy nie ma pęknięć, wad konstrukcyjnych, zacieków, etc.,
- jaki jest stan fundamentów i czy jest podpiwniczony (czy piwnica jest sucha, czy jest pod całym budynkiem)
- dach – jaki jest typ dachu (płaski, spadzisty, łamany, etc.), czym jest pokryty, w jakim jest stanie (czy nie przecieka piwnica)
- wnętrze: ile jest pomieszczeń i jakich, jaki jest ich rozkład, jaka jest ich wysokość, w jakim są stanie - do remontu / po remoncie, do odświeżenia,
- piony i rury - czy są nowe, stare, po wymianie, ciepła woda w domu – z sieci miejskiej, bojlera elektrycznego, pieca gazowego, etc.
- kanalizacja - czy miejska czy jest szambo
- jakiej jakości materiały wykończeniowe zastosowano czy i jak duże są okna w pomieszczeniach (czy jest widna kuchnia, czy jest widna łazienka)
- na które strony i na co wychodzą okna (czy inne budynki, płot, drzewa lub obiekty nie ograniczają dostępu światła)
  z czego są wykonane i w jakim są stanie okna i drzwi (nowe, stare, drewniane, plastikowe, aluminiowe)
- czy okna mają zabezpieczenia antywłamaniowe – rolety, kraty, szyby kuloodporne
- czy i jak budynek jest ogrzewany (CO miejskie czy własne, gazowe, węglowe, elektryczne, kominek, etc.)
- jaka jest ilość i stan balkonów / tarasów, schodów wejściowych, balustrad,
- czym są pokryte podłogi i jaki jest ich stan (deski, panele, terakota, klepka - nowa, do cyklinowana)
- terakota i glazura – czy jest, w jakim stanie i w których pomieszczeniach
- jaki jest stan przewodów wentylacyjnych (czy w domu nie czuć stęchlizny, brzydkich zapachów, jaka jest drożność przewodów kominowych)
- jaki jest stan sanitarny domu, czy nie ma insektów, pleśni, grzyba
- czy i jakie wyposażenie domu pozostawia sprzedający (meble, sprzęt AGD)
- czy zbywca posiada dokumenty dotyczące odbioru domu (dokumenty budowlane) czyli sprawności instalacji technicznej, gazowej elektrycznej, kominkowej,
- dziennik budowy – kiedy były ostatnie wpisy i czego dotyczyły,

działka i ogród
- jaki jest kształt działki oraz ukształtowanie terenu na działce
- czy działka jest ogrodzona - jakiego typu jest ogrodzenie (i w jakim stanie)
- czy na działce znajdują się inne budynki, budowle lub urządzenia (np. budynki gospodarcze, transformator, garaż, etc.), jaka jest powierzchnia ogrodu (po odjęciu powierzchni zajmowanej przez dom)
- czy ogród jest urządzony i zadbany (drzewa, krzewy, oczko wodne, etc.)
- jak jest usytuowany dom (przy ulicy, centralnie, w głębi działki, etc.)
- czy nad działką lub w ziemi nie przebiegają linie przesyłowe – energetyczne, ciepłownicze, etc.

sąsiedztwo i okolica
- co znajduje się na sąsiednich posesjach (czy są zabudowane, jeśli tak to jakiego typu budynkami i o jakich gabarytach, czy nie jest na nich prowadzona uciążliwa działalność, czy są zadbane)
- jak wyglądają i jak bardzo są oddalone budynki sąsiadujące bezpośrednio działką (czy stoją na granicy posesji, czy są od niej oddalone)
- kim są i jaką opinią cieszą się sąsiedzi
- czy w pobliżu znajduje się rzeka lub zbiornik wodny (czy nie grozi zalewaniem działki / domu)
- czy w bezpośrednim sąsiedztwie domu przebiega ruchliwa ulica, tory tramwajowe, tory kolejowe, trasa szybkiego ruchu lub czy znajdują się przystanki środków komunikacji publicznej
- jaka jest nawierzchnia ulicy/drogi za oknami (np. ruch na ulicy brukowanej wiążę się ze zwiększonym hałasem, droga gruntowa wiąże się z utrudnionym dojazdem do domu)
- czy w okolicy domu nie ma jednostki policji, pogotowia lub straży pożarnej (możliwość uciążliwego przejeżdżania samochodów na sygnale)
- czy w pobliżu domu nie ma uciążliwych zakładów lub lokali gastronomicznych bądź usługowych (hałas, uciążliwy huk, brzydkie zapachy), wysypiska śmieci, oczyszczalnia ścieków;
- czy w okolicy są tereny zielone (park, las, łąka, skwer)
- jakie inwestycje są planowane w okolicy w przyszłości (budowa centrum handlowego, ulicy, metra, ośrodka sportu i rekreacji, zakładu przemysłowego, etc.)
- jak rozwinięta jest infrastruktura – punkty handlowe i usługowe, instytucje kulturalne, obiekty sportowe, odległość do urzędów,
- jak działa lokalny samorząd (plany rozwoju dzielnicy, gminy)

inne informacje i uwagi
- jak kształtują się opłaty za usługi komunalne (poproś pokazanie rachunków za ogrzewane, wodę , energię, gaz)
- czy jest telewizja kablowa, telefon, Internet, alarm, ochrona
- czy dom nadaje się do zamieszkania
- czy i jakich remontów wymaga nieruchomość
- co Cię urzekło i co Ci się podobało po pierwszej wizycie, a co było nie do przyjęcia.
- czy dom, który obejrzałeś jest tym miejscem, w którym chciałbyś zamieszkać ze swoją rodziną...

COHOUSING - aspekty prawne - Poradnik Oferty.net (2011-08-30)

Coraz częściej ludzie mają dosyć izolacji i pragną żyć bliżej swoich sąsiadów. Wprawdzie pragną żyć we własnych domach, a nie w komunach, ale chcą też organizować się i wspólnie zarządzać terenem. Ten trend na świecie realizuje się niejednokrotnie w idei cohousingu, która nie jest obca również naszemu rynkowi nieruchomości.

W Polsce można spotkać bowiem coraz więcej osób zniechęconych sposobem prowadzenia inwestycji przez deweloperów i zarządzania budynkami przez spółdzielnie, którzy próbują budować wspólnie, najczęściej ze znajomymi, a później wspólnie zarządzać nieruchomościami. Działając razem można wynegocjować większe rabaty na zakup materiałów, można podzielić się obowiązkami w urzędach, czy podczas budowy. Podstawą takiego sposobu budowania jest wzajemne wspieranie się podczas inwestycji i później w ramach stosunków sąsiedzkich.

Wspólne budowanie nie jest jednak proste pod względem prawnym dlatego konieczne jest wcześniejsze przemyślenie całego przedsięwzięcia. Może przybrać formę pojedynczych domów, budowanych obok siebie i posiadających wspólne ogrodzenie i wydzielone wewnętrzne drogi dojazdowe lub też stanowić szeregówkę, czyli kilka połączonych w szeregu budynków stykających się ścianami. Wówczas, najlepiej jeszcze przed kupnem, dokonać podziału działki pod poszczególne domy lub wzdłuż planowanego przebiegu ścian działowych dzielących budynek, tak, aby każdy z inwestorów sam nabył tę działkę, na której będzie stał jego dom lub segment.

Wspólne budowanie może przybrać też formę budowy mieszkań. Nic więc nie stoi na przeszkodzie aby w kilka osób kupić działkę, opracować projekt budowlany i wybudować mały blok mieszkalny z mieszkaniami według własnych oczekiwań. Po zakończeniu budowy, aby każdy inwestor stał się właścicielem swojego mieszkania, trzeba jednak uzyskać zaświadczenia o samodzielności lokali i dokonać zniesienia współwłasności.

Można też adaptować budynek poprzemysłowy tworząc lofty z ich niepowtarzalnym klimatem. Chcąc budować na wsi warto też pomyśleć o adaptacji na budynek mieszkalny budynków popegierowskich czy budynków likwidowanych szkół wiejskich itp. Niejednokrotnie ludzie, którzy razem chcieliby wprowadzić w życie idee cohousingu, mają różną sytuację materialną. Jednych z nich stać na dom a innych tylko na mieszkanie. Nie wyklucza to jednak wspólnego budowania, gdyż cohousing może mieć przecież formę mieszaną i składać się na przykład z dwóch domów i jednego budynku z kilkoma mieszkaniami. Należy też zwrócić uwagę, że cohousing może być też świetnym i tanim rozwiązaniem dla nieruchomości letniskowej, umożliwiającym wspólną budowę domków nad morzem, nad jeziorem, czy w górach oraz wypoczynek i wspólne uprawianie sportów w gronie znajomych.

Tylko, gdy przedmiotem cohousingu są samodzielne lokale w budynku, prawo przewiduje automatycznie formę prawną dla cohousingu, a jest nią wspólnota mieszkaniowa. W każdym innym wypadku te zasady współpracy nie są określone. Zatem gdy zbudujemy osiedle domów prawo nie przewiduje automatycznie dla nas powstania jakiejś formy prawnej, na jakiej cohousing będzie mógł działać. Jeżeli chcemy, aby nasz cohousing nie skończył się na wspólnym budowaniu i dalej nie miał jedynie charakteru towarzyskiego, musimy przewidzieć dla niego jakąś formę prawną. Oczywistym i w zasadzie jedynym rozwiązaniem jakie nasuwa się w takim wypadku jest stowarzyszenie.

Paweł Puch – prawnik