Umowa najmu - co to
dodane 08 października 2011
Jedną z najważniejszych kwestii przy wynajęciu mieszkania, zarówno dla Wynajmującego, jak i Najemcy, jest podpisanie umowy najmu. Umowa powinna być tak skonstruowana, by zabezpieczała interesy obu stron, stanowi ona bowiem w przypadku zaistnienia konfliktu podstawę do ewentualnych roszczeń. Poniżej przedstawię i krótko omówię podstawowe elementy umowy najmu.
Określenie czasu trwania umowy
Umowa najmu lokalu mieszkalnego może zostać zawarta na czas nieokreślony lub określony w zależności od preferencji Wynajmującego i Najemcy. Należy jednak pamiętać, że trudniej Wynajmującego wypowiedzieć umowę podpisaną na czas określony, dlatego jeśli zależy nam na przebywaniu w danym lokalu przez określoną ilość czasu, zdecydujmy się na tę formę umowy. Musimy przy tym pamiętać, że umowa powinna być zawarta na piśmie. Gdy forma ta nie zostanie zachowana, przyjmuje się, że umowa została zawarta na czas nieokreślony. (Art. 660 k.c.)
Bardzo istotną kwestią przy określaniu czasu trwania umowy jest dokładne sprecyzowanie daty, od kiedy lokal będzie dostępny i gotowy dla Najemcy. Może się bowiem zdarzyć, że poprzedni Najemca nie będzie chciał opuścić lokalu bądź Wynajmujący nie zdąży na czas odświeżyć mieszkania. Dlatego warto od razu w umowie określić, co stanie się, gdy lokal nie będzie gotowy w dniu rozpoczęcia umowy najmu (np. określenie wysokości kary pieniężnej dla Wynajmującego, umożliwienie Najemcy prawa skorzystania z lokalu zastępczego, możliwość zerwania umowy), jak również zawrzeć w umowie zakres prac, które winne zostać wykonane przez Wynajmującego przed oddaniem Najemcy przedmiotu najmu.
Określenie wysokości czynszu najmu, sposobu i terminów płatności oraz zasad jego wypowiedzenia
Czynsz stanowi ekwiwalent za wynajęcie nieruchomości. Wg Kodeksu Cywilnego może zostać określony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.(Art.659 k.c.) W praktyce najczęściej stanowi on opłatę pieniężną wpłacaną Wynajmującego co miesiąc na podane przez niego konto bankowe. Wysokość czynszu powinna być uzgodniona przez Najemcę z Wynajmującym i wpisana w umowie. Jednak możliwe jest również wynajęcie mieszkania w zamian za np. wykonanie w nim remontu.
Czynsz jest świadczeniem okresowym, dlatego Najemca zobowiązany jest uiszczać go w terminie określonym w umowie. Jeżeli takowy termin nie został oznaczony, Najemca powinien wpłacić ustaloną kwotę z góry, tzn. gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – powinien zapłacić za cały okres najmu, natomiast gdy umowa została zawarta na czas dłuższy niż miesiąc lub nieokreślony – Najemca powinien wpłacać czynsz miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.
Wynajmujący może wypowiedzieć Najemcy dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia, który, jeżeli umowa nie stanowi inaczej, wynosi 3 miesiące. Wypowiedzenie stawki wysokości czynszu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i nie może odbywać się częściej niż co 6 miesięcy.
Oczywiście Najemca może z Wynajmującym ustalić inne zasady dotyczące opłat czynszowych (np. termin wpłaty czynszu do piętnastego dnia miesiąca, płatność kwartalna z góry, forma płatności – gotówką do rąk w określonym terminie i miejscu), jednak wszystkie te ustalenia, aby były wiążące obie strony, winny być wpisane w treść umowy.
Opłaty niezależne od właściciela tzw. opłaty za media
Oprócz czynszu Najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat za dostarczenie do wynajmowanego lokalu energii elektrycznej, gazu, energii cieplnej, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Najczęściej w praktyce Najemca wpłaca Wynajmującemu zaliczki w ustalonej w umowie najmu wysokości na pokrycie w/w opłat, a następnie Wynajmujący rozlicza Najemcę Warto zadbać o to, by w umowie został precyzyjnie określony okres rozliczeniowy (np. co 6 miesięcy), jak również by rozliczenie odzwierciedlało faktyczne zużycie mediów przez Najemcę, najlepiej na podstawie stanu liczników, jak również by Wynajmujący przedstawił Najemcy faktury na podstawie których dokonał rozliczenia.
Innym rozwiązaniem jest podpisanie indywidualnych umów przez Najemcę z dostawcami mediów na podstawie podpisanej umowy najmu.
Kaucja i protokół zdawczo – odbiorczy lokalu
Wynajmujący ma prawo do pobierania kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, które przysługują w dniu jego opróżnienia (np. z tytułu niezapłaconego czynszu, dokonanych uszkodzeń). Wysokość kaucji nie może przekroczyć dwunastokrotności ustalonego czynszu i w umowie powinna być zawarta zarówno jej wysokość, sposób i termin płatności. Najczęściej w praktyce kaucja stanowi równowartość jednomiesięcznego lub dwumiesięcznego czynszu i wpłacana jest przez Najemcę w dniu podpisania umowy najmu, a następnie zwracana po jej zakończeniu, jeżeli oczywiście nie ma przesłanek, by dokonać potrącenia z kaucji należności Wynajmującego. Warto pamiętać, że Wynajmujący ma miesiąc czasu na zwrot kaucji od daty opuszczenia lokalu przez Najemcę.
Podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu (w tym również kaucji) stanowi protokół zdawczo – odbiorczy sporządzany przed objęciem lokalu przez Najemcę. Powinien w nim być określony stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim urządzeń i instalacji, podane umeblowanie lokalu, ilość przekazanych kompletów kluczy, jak również stany i numery liczników prądu, wody , gazu. Pamiętajmy, że zarówno umowa najmu, jak i protokół zdawczo – odbiorczy powinny być sporządzone w dwóch egzemplarzach, po jednej dla stron.
Obowiązki Wynajmującego i Najemcy
Do obowiązków Wynajmującego należy dbanie o należyty stan i czystość budynku, w którym znajduje się wynajmowany lokal, w samym zaś przedmiocie najmu Wynajmujący zobowiązany jest do dokonywania napraw koniecznych: np. wymiany wewnętrznych instalacji (bez armatury, wyposażenia i osprzętu), wymiany piecyków grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, tynków, podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych. Najemca może wyznaczyć Wynajmującemu określony termin do wykonania napraw i w razie jego niedotrzymania może on dokonać naprawy na koszt Wynajmującego. Jednak jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, Wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia jej do stanu poprzedniego.(§3 Art. 662, Art. 663 k.c.)
Z kolei drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają Najemcę (np. wymiana spalonej żarówki). Powinien on utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony we właściwym stanie technicznym i higieniczno – sanitarnym. W razie wystąpienia awarii Najemca jest zobowiązany niezwłocznie udostępnić lokal Wynajmującemu w celu w celu usunięcia usterki. Gdy lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, Wynajmujący ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji, straży miejskiej lub pożarnej. Z czynności tych należy sporządzić protokół. W innych przypadkach np. dokonanie okresowego przeglądu technicznego Wynajmujący powinien uzgodnić z Najemcą termin wizytowania lokalu. Bardzo ważną kwestią przy podpisywaniu umowy najmu jest określenie zakresu prac jakie może wykonywać Najemca w celu ulepszenia lokalu. O każdej takiej zmianie powinien on powiadomić pisemnie Wynajmującego i uzyskać jego zgodę. Po zakończonym okresie najmu Najemca ma obowiązek zwrócić Wynajmującemu przedmiot najmu w stanie niepogorszonym, jednak nie ponosi on odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem ich prawidłowego używania.
Terminy i możliwości wypowiedzenia umowy najmu
Już przy podpisywaniu umowy najmu powinien zostać określony termin jej wypowiedzenia. Jeżeli nie został on precyzyjnie określony w umowie, zarówno Wynajmujący jak i Najemca mogą wypowiedzieć Najem z zachowaniem terminów ustawowych, tzn. gdy czynsz za lokal był płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, natomiast gdy czynsz był płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.(Art.673 k.c.) Wynajmujący ma jednak prawo do wypowiedzenia Najemcy umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia jeżeli Najemca wykracza w sposób rażący przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Ponadto jeżeli Najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, Wynajmujący, po uprzednim zawiadomieniu Najemcy na piśmie z wyznaczeniem mu dodatkowego miesięcznego terminu zapłaty zaległego czynszu, może również wypowiedzieć Najemcy umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia
To krótkie omówienie poszczególnych elementów umowy najmu nie obejmuje wszystkich apektów i problemów, jakie mogą wystąpić przy nawiązaniu stosunku najmu. W celu jak najlepszego zabezpieczenia się przed ewentualnymi przykrymi niespodziankami, zarówno przyszły Najemca,jak i Wynajmujący powinni szczegółowo zapoznać się
z następującymi pozycjami:
• Art. 659 – 692 k.c.
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego, uchwalona przez Sejm w dniu 21 czerwca 2001 r.
Poniżej zamieszczam wzory umowy najmu oraz protokołu zdawczo-odbiorczego.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego – WZÓR
Protokół zdawczo odbiorczy – WZÓR